金帅端起茶杯喝了一口,笑着说道:“看来陶老板也同意我这个说法,你的精华地产之所以能在五年之内赚到一百个亿,我认为最主要的一点就是暴利。”

听到金帅提起暴利两个字,所有的开发商都心中一动,他们知道金帅说的是实话,没有暴利又怎么可能在五年时间里积攒到一百个亿呢?

金帅的脸色变得有些严峻了:“我很清楚开发商的生财之道,比如秀山区名仕花园这个房产项目,总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。你们的第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,仅这一部分至少价值1亿元。”

没等陶老板讲话,金帅又说道:“另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给他们兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。”

陶老板目瞪口呆的看着金帅,眼前这个年轻的市长太令人可怕了,他怎么会对这些情况如此清楚呢?难道金市长原来也干过房地产?

惊讶的不仅是陶老板,还有其他在座的房地产商们,虽然大家都知道房地产业是个暴利行业,但是对他们怎么运作的,却很少有人知道。

“据我所掌握到的情况,你在这个项目上的先期投入只有五百万元,从这个过程就可以看得出来,你是怎么把五百万变成两个亿的,这不是暴利又是什么呢?确切的说,你们是钻了国家政策上的空子。”

稍微停顿了一下,给了大家一个思考的机会,金帅接着说道:“当然,这个责任也不应该由房地产商来承担,之所以形成这种情况,这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”

金帅看了一眼陶老板,又说道:“制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出购房入户,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。”

利用金帅喝茶的机会,陶老板终于找出了一个辩解的理由:“我们房地产业虽然回报率比较高一点,但是我们的投入也很高,风险也非常大。”

金帅放下了茶杯,一字一句的说道:“错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,确切的说你们是在空手套白狼。”

什么叫做能力,金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来,陶松林此刻对金帅佩服得五体投地,好多人都闹不明白的问题,被金帅看得清清楚楚,人家这个留美金融学博士的水平就是高啊。